第526章 有备而来（1/2）

第526章 有备而来

加里-巴內特和他的extell发展公司，是过去五年，纽约大都会区风头最盛的地產开发商，没有之一。

原因无他，正是他们身处的这栋one57，和隨之诞生的亿万富豪街。

纽约第一个超过1000英尺的超高层住宅建筑。

2014年落成时，是继世界贸易中心一號楼、帝国大厦和克莱斯勒大厦之后，纽约市第四高的建筑。

中央公园、上东区、上西区、时代广场，乃至华尔街，住在这里，世界之都的全貌尽收眼底。

最便宜的低楼层单元二手掛牌价735万美元，最贵的房源1.15亿美元，最高成交价1亿美元。

比尔-阿克曼、麦可-戴尔、劳伦斯-斯特罗尔、马克-布罗德斯、曹其峰、蔡明兴……住在这里的每一位富豪，都是人类社会真正的0.0001%。

亿万富豪街，由此得名。

这些概念，实在是太性感了。

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而正是因为这些概念，one57，重新定义了现代奢华生活的標准。它不仅在建筑本身，更在市场、设计和社会文化层面都產生了深远的影响。它不仅仅是一栋公寓楼，更是一个精准捕捉並定义了21世纪第二个十年全球顶级奢华住宅標准的时代產物，一个究极巨富们用真金白银投票选出的“终极居所”。

人类歷史上，还从来没有出现过如此程度的財富聚合。

哪怕是黄金满街、富豪遍地的摩纳哥，都相形见絀。

毕竟，摩纳哥再小，也有510英亩。但加里-巴內特，只用不到20英亩的土地，便容纳了远超千亿美元的財富。

因此，他出现在《纽约时报》、《商业內幕》和《经济学家》杂誌上的次数比曼哈顿、大纽约地区乃至美国的任何其他房地產开发商都要多。每当媒体討论美国房地產市场和豪华公寓时，他的脸和one57的宏伟照片总是会出现在头版头条。

但这是否意味著他就是这个行业中最富有、最有权势的人呢？

不。

差得远。

事实上，在one57完工之前，加里-巴內特只完成过五个大型地產项目。

第一个，1994年，在凯文-p-马洛尼的房地產市场集团工作时，作为谈判负责人，以1800万美元的价格收购了位於上西区西86街的歷史性建筑贝尔诺德公寓。

第二个，1998年，以工程承包商的身份，协助修建了时代广场的w酒店。

第三个，第八大道620號的一处停车场……没错，你没听错，就是一处停车场。之所以说它是大型项目，因为另一位地產开发商布鲁斯-拉特纳想要购买这块土地以修建办公楼。加里-巴內特不愿意出售，而是想要把地再捂一会儿，等自己找到投资方之后，盖一栋属於自己的大楼。但最后，经过漫长的诉讼，加里-巴內特败诉，只能眼睁睁地看著这块地被纽约州政府强制回购，並在四年后建成了纽约时报大厦。

第四个，位於曼哈顿地狱厨房区，高58层的奢华公寓大厦the orion。但extell只是承建方而已，真正的拥有者，是提供全部资金的凯雷集团，大卫-鲁宾斯坦的凯雷集团。

第五个，位於西47街50號，36层楼高，仅有103个住宅单元的国际珠宝大厦。

五个大项目里面，一个是帮別人收购的，两个是作为承包商帮別人修建的，一个是被当地政府和商业大亨联手驱逐的，剩下只有一个，是真正属於自己的。

当然，除了大型项目之外，extell还有一些中小规模的资產在手，比如东72街330號、东47街212號、西11街31號、第五大道995號，还有上西区的ariel east和ariel west……但这些资產，根本不足以让加里-巴內特躋身真正的地產巨擘行列。

真正的地產巨擘是什么样的？

史蒂芬-罗斯，瑞联公司董事长，2016年身价120亿美元。公司旗下的地產总价值，超过600亿美元。是美国最大的经济適用房私人供应商，也是纽约哈德逊广场社区重建项目的领导者。

理察-勒佛拉克，私人家族企业lefrak的董事长兼执行长，2016年身价59亿美元。与父亲一道在新泽西的纽波特从无到有，建造出了一片600英亩，与曼哈顿隔河相望的卫星城。他的家族企业，是纽约三州交界处最大的房东之一。

杰瑞-斯佩耶，高端地產开发商蒂希曼-斯派耶的两位联合创始人之一，2016年身价40亿美元。该公司拥有洛克菲勒大厦、克莱斯勒大厦、洋基棒球场、大都会人寿大厦等一眾纽约地標，就连uta目前租用的uta广场，也是他们旗下全资控股的办公园区。

当然，在杰瑞之上，还有一位声名显赫的人物，那就是刚刚当选第45任美国总统的dt。他以2016年45亿美元的身价，傲然屹立在纽约地產富豪排行榜的第三位。

你別管他开垮了多少家赌场，只要西中央公园1號还在，只要第五大道725號没关门，只要东47街327號仍然是纽约城內的顶级豪宅，那咱们这位即將入住白宫的共和党明星政客，就永远是曼哈顿一面屹立不倒的財富旗帜。

与他们相比，公司现有资產总值不到二十亿美元，个人身家更是仅堪堪突破一亿美元的加里-巴內特，还有极为漫长的一段路要走。

但加里-巴內特不是一个愿意“走路”的人。他很清楚，在这个岛上，诚实不会给你带来任何好处，勤奋也不会带来任何好处。脚踏实地只会让你陷入贫困，忠於自我只是印在救济食品券上的心灵鸡汤。如果你想在这个水泥森林里扬名立万，只有一个办法：

lie，beg，borrow and steal。

and he did all these in the said order。

lie，他撒了谎。將名字从带有强烈东欧犹太人风情，让人难以记住也难以信任的“格申-斯瓦蒂茨基”，改为更像盎格鲁-撒克逊白人精英的“加里-巴內特”。

beg and borrow，乞求与借贷。加里-巴內特几乎所有的开发资金，都是从各大金融机构那里用各种方式拼凑而来的。

以one57为例，2007年，加里-巴內特从穆巴达拉的子公司，阿巴尔投资那里拿到了6.5亿美元的资金，extell自己只出了5000万美元。2011年10月，extell从美国银行牵头的財团那里获得了7亿美元的项目建设贷款，参与者包括桑坦德银行、阿布达比国际银行和第一资本银行。

5000万美元，撬动了14亿美元的总盘，这就是加里-巴內特体內流淌的，带有鲜明投机特色的犹太血液。

加里很清楚，他这样一个来自下东区中產阶级家庭，无权无势的拉比之子，只能依靠他仅剩的种族优势，把槓桿拉到最高，这样才能在2010年代愈发激烈的地產竞爭中脱颖而出，成为新时代的贏家。

但这种高槓桿的打法，只有在市场火热的时候才能玩得下去。one57之所以成功，14亿资金之所以能迅速到位，他之所以能够在大厦最大业主，柏悦酒店开业之前，顺利偿还3.75亿美金的財团贷款，是因为他正好在恰当的时间站在了潮头浪尖。

持有五个月，就能转售赚取345万美元的財富神话，是extell向世界各地的超高净值买家描绘的財富神话，但这一神话仅仅持续了不到一年时间。2015年12月23日，另一位犹太裔开发商哈里-b-麦克洛的公园大道432號顺利竣工，1397英尺的高度超过了one57將近40%，每个单位的平均总价比one57更低，一口气涌入市场的125套房源，让one57的销售几乎陷入停滯，无法再为extell继续提供持续的正向现金流。

也就是说，財团贷款那剩下的3.25亿美元贷款，隨时都会面临逾期违约的风险。

而更致命的是，就在亿万富豪街的顶豪公寓供求关係发生根本性转变，由卖方市场转为买方市场的同时，加里-巴內特那个规模更大、更具野心的地產项目，却在如火如荼地建设当中。

这就是韩易提到的中央公园塔。

2005年，one57尚在襁褓中时，无比激进的加里-巴內特就已经开始为中央公园塔这个项目囤积土地了。extell斥资6750万美元，买下了西57街221號及其邻近地块。2006年初，extell以2310万美元的价格，从纽约艺术学生联盟那里购买了136000平方英尺的空间权。

接下来的两年里，加里从滙丰银行借来2.5亿美元的贷款，购买了更多空间权，包括2006年1月购买的位於西57街205號奥斯本公寓上空100000平方英尺的空间权；2006年11月圣托马斯唱诗班学校上空12000平方英尺的空间权；以及2007年1月从西58街200號的13层公寓楼处获得的14290平方英尺的空间权。

此外，在2006年的两次单独收购中，extell通过购买百老匯1780號和两处相邻的房產获得了156000平方英尺的开发权，並通过购买第58街的一处地块获得了20000平方英尺的开发权。合併起来，这栋建筑的建筑面积已经达到了56.3万平方英尺。

2013年7月，extell再度支付2500万美元，买下西58街232號的地块，增加了20750平方英尺的开发权，从而完成了该地块建设的前期准备。

虽然地块和空中权的购买工作已接近尾声，一栋蔚为壮观的摩天大楼已经可以在这里没有法律阻碍地拔地而起，但接下来的五年时间里，加里-巴內特却陷入了漫长的行政诉讼当中。

先是纽约市地標保护委员会试图阻止extell拆除地块上原有的建筑，后来又是曼哈顿社区委员会和纽约市艺术协会在內的多家机构联合诉讼，反对extell为中央公园塔安装增加景观面的悬臂。来来回回折腾了无数次之后，直到2016年3月，加里-巴內特才最终摆平这些难缠的第三方。

这么长时间的拉锯，项目的建设款项自然开始逐渐变得捉襟见肘起来，为了筹措更多资金，加里-巴內特又开始折磨他那已经不太富裕的髮际线——2012年中旬，extell与美国零售百货公司诺德斯特龙达成协议，后者將在这里开设一间总面积超过30万平方英尺的旗舰店，而作为交换条件，诺德斯特龙將直接买下大厦七层的商用场地。这笔交易，预计能为extell带来4亿美元的现金收入。

大约在协议签署的同一时间，extell又从黑石集团获得了3亿美元的土地抵押贷款。加里-巴內特用这笔借款，偿还了滙丰银行到期的2.5亿美元。然后，巴內特又充分利用自己的犹太身份，在特拉维夫证券交易所发行债券，又筹集了3亿美元。

诺德斯特龙於2013年8月顺利支付了1.025亿美元的首期款项，加上贷款与融资剩下的3.5亿美元，中央公园塔能够调用的现金已经达到了4.525亿美元。但这笔现金对於这样一个超大型项目来说仍显窘迫，更重要的是，在公寓本身可以开始销售之前，黑石的贷款就会到期，特拉维夫证券交易所的买家们也会希望拿到他们的年度收益。